Nu een huis kopen in Spanje, of niet?

Nu een huis kopen in Spanje, of niet?

Vijf niet-te-missen weetjes over hoe te kopen in Spanje dit jaar volgens Raf Jacobs (Belgische econoom gespecialiseerd in vastgoed en financiën en docent aan de Universiteit van Barcelona): 

1. Vergeet referentiepunten

Ik bedoel: vergeet referentiepunten over Spaanse vastgoedprijzen en bestaande dynamieken tussen koper en verkoper. Klinkt eenvoudig, maar het is essentieel als men fouten wil vermijden. Een stevige opfrissing is noodzakelijk om die droom waar te maken. Het zal toelaten om beter aan te kopen, verstandiger. Wat een koper wist in januari zou in juni tot een foute of suboptimale beslissing kunnen leiden. Benieuwd waarom? Lees dan zeker verder…

2. Een onverwachte machtsverschuiving van verkopers naar kopers.

In de context van verminderde marktactiviteit zullen kopers sterker staan in negotiaties, maar moeten ze wel rekening houden met een minder uitgebreid aanbod aan woningen om uit te kiezen. Verkopers die niet gehaast zijn, kunnen beslissen hun verkoop uit te stellen. Vorig jaar werden elke werkdag meer dan 200 buitenlanders eigenaar van een woning in Spanje (ja, dat is ongeveer 25 per werkuur!). Mijn voorspelling: dit jaar zullen we minder vakantiewoningen zien, minder verkopers, minder kopers en lagere prijzen.

Sommige mensen zullen liever nog wat wachten, terwijl anderen al voorbij de crisis kijken en in hun startblokken staan om zo snel mogelijk te ageren wanneer de situatie stabiliseert, om zo hun droomhuis onder de zon aan de haak te slaan voor een lagere prijs.

De goed voorbereide koper zal – tijdelijk – een uitstekend tweede verblijf op de kop kunnen tikken tegen onverslaanbare prijzen. Spaanse banken zullen staan te popelen om iemand financieel te helpen met een aankoop aan bovendien historisch lage interestvoeten.

3. Hoe lang zal de koper in pole position zitten? 

De duur van deze bevoorrechte situatie voor de koper hangt af van hoe succesvol Europa en Spanje zullen zijn om de economie snel te stimuleren. De vastgoedmarkt is direct afhankelijk van de gezondheid van de economie.

Als de noodzakelijke effectieve beslissingen genomen worden door Europa en Spanje, zal de kopersmarkt gelden tot ongeveer het eind van dit jaar. In termen van vastgoed, is dat een betrekkelijk korte periode. Het proces van zoeken, financiën rondkrijgen, onderhandelen, opmaken van contracten en de feitelijke koop, neemt al snel minimum 3-6 maanden in beslag en vaak heel wat meer.

Maar indien de overheden er niet in slagen om de economie effectief te stimuleren, blijft onzekerheid troef en zouden zowel kopers als verkopers kunnen te maken krijgen met een langere recessie. Laat ons hopen dat men de juiste stimuli kan lanceren, opdat zowel gezondheid als economie er snel bovenop komen.

4. Hoeveel kunnen prijzen van vakantiewoningen zakken?

Gemiddeld denk ik dat vastgoedprijzen, zijnde de prijs die de koper uiteindelijk betaalt, mogelijk tot 10%, of iets meer, kunnen zakken dit jaar. In enkele gevallen – vooral voor bestaande vakantiewoningen – zijn reducties tot 15% of zelfs 20% mogelijk. En er zullen zeker ook ad hoc koopjes zijn waar een onweerstaanbaar “once-in-a-lifetime” aankoopakkoord kan gesloten worden. Maar een algemene regel als schoolvoorbeeld bestaat niet! Prijzen zullen altijd afhangen van 3 basisfactoren: de eigenschappen & wow-factor(en) van de woning, de locatie en de urgentie van de verkoper. Belangrijke kortingen zullen tijdens de onderhandeling moeten aangevochten worden, want ik betwijfel of die online zullen te vinden zijn. 

In mijn gesprekken met vastgoedontwikkelaars (kopen ‘vanaf bouwtekening’), zie ik een voorkeur om hun kopers te verleiden met pakketten op maat, zoals bv. grotere kortingen op keukentoestellen, airco, tuin- of badkamertegels, eerder dan de verkoopprijs zelf te laten zakken. Dat laatste zou makkelijk kunnen leiden tot een kettingreactie met aanvragen voor een lagere prijs; iets wat ze te allen tijde willen vermijden.

Ah, en er zullen verschillen zijn per regio. De Costa del Sol zal anders zijn dan de Costa Blanca of de Costa Brava, net als de eilanden. Maar dat is een interessant onderwerp voor een volgend artikel. De grootte van het aanbod en de bestaande voorraad aan vastgoed, verschillend per regio, speelt hier een belangrijke rol.

5. Bijkomende complexiteit en risico´s waarvoor kopers moeten uitkijken

Ik zie twee belangrijke risicofactoren bij buitenlandse kopers voor vakantiewoningen. Beide zijn verbonden met wat men koopt en van wie. Kortweg, zowel agentschappen als vastgoedontwikkelaars zullen lijden onder een vermindering van transacties en sommigen krijgen het zwaar. Maar hoe heeft dit invloed op de koper? Eenvoudig: stel, men gaat over tot aankoop, betaalt een deel en één van hen is plots failliet.

De continuïteitsuitdaging van de makelaarskantoren. Iemand die al actief op zoek is geweest naar een woning, heeft mogelijk al eens de indruk gehad dat er op sommige plaatsen meer kantoren zijn dan woningen. Moeilijk te geloven, maar in vele delen van Spanje hoeft een kantoor zelfs geen opleiding, kwalificatie of registratie te hebben. Iedereen kan dus vastgoed verkopen en dat verklaart ook waarom er zo veel zijn. Met minder aankopen, verwacht ik dat sommige agentschappen zullen verdwijnen. Deze met hogere kosten (bv. fancy kantoren, publiciteit, …), lagere volumes en gebrekkige service zullen als eerste vallen. Het gebeurt in elke crisis, maar het zou wel eens sneller kunnen gebeuren deze keer. Dus het is niet enkel de woning die men moet inspecteren, maar ook de kredietwaardigheid van het agentschap. Je kiest woning én agentschap. Verstandig kiezen is dus de boodschap!

Wie een woning koopt ‘van bouwtekening’, hangt 100% af van de ontwikkelaar. Deze bedrijven zullen hun verkoop zien dalen, terwijl ze miljoenen moeten injecteren in hun bouwprojecten en aanzienlijke hypotheekverplichtingen moeten nakomen bij hun banken. Wie koopt in een zeer vroeg stadium van een project, voor de bouw is begonnen, is het mogelijk dat ontwikkelaars niet (kunnen) beginnen met de bouw, simpelweg omdat de bank hen niet zal financieren. Voor een aankoop op plan is het belangrijk bij een solvabele ontwikkelaar aan te kopen en zich in de contracten te beschermen tegen onverwachte –doch voorzienbare- omstandigheden.

7 Tips, lees verder…

Zorgeloos investeren met EPIC villas. Blijf op de hoogte van het actuele aanbod met onze nieuwsbrief en mis niets uit Benissa en omgeving.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Related Posts

Compare