Tips

Wanneer de beslissing éénmaal is genomen om een huis in Spanje te kopen staat men aan het begin van een spannende periode waarbij er aardig wat moet gebeuren. Voor veel Nederlandstalige kopers is het niet altijd duidelijk hoe dit proces precies verloopt.

1. Kies de juiste locatie

De locatie van jouw Spaanse droomhuis is heel belangrijk. Spanje is een groot land en de locatie van de woning speelt daarom een grote factor bij het bepalen van de waarde van de woning. Algemene zaken die de waarde van de woning bepalen zijn bijvoorbeeld de verbindingswegen, het aanwezige openbaar vervoer, de werkgelegenheid en welvaart van de regio. Maar ook het klimaat, de afstand tot de zee of andere natuurgebieden spelen daarbij een rol. De locatie is dan ook van groot belang bij de waarde van de woning. Echter zal je voor jouw ideale woning in Spanje ook moeten kijken naar wat jij belangrijk vindt. Heb je behoefte aan de drukte van de stad of houd je meer van de rust in de bergen? Wil je graag tussen alleen maar Spanjaarden wonen of vind je het fijn om ook Noord-Europese invloeden terug te zien in je omgeving? Kijk naar je eigen behoeftes en zorg dat je je thuis voelt in de omgeving, je zal er immers een groot deel van je tijd gaan doorbrengen.

2. Begin met het regelen van de juiste papieren

Voor het kopen van een woning in Spanje dien je over een NIE te beschikken. Deze kan je zowel in het Nederlandse consulaat of het Belgische consulaat aanvragen. Daar ontvang je dan een tijdelijke NIE met een geldigheid van drie maanden. Ben je al in Spanje? Doe dan de aanvraag bij een politiebureau of oficina de extranjeros. Voor het aanvragen van een NIE heb je in principe geen advocaat of jurist nodig maar het is soms wel handig omdat veel informatie slechts in het Spaans beschikbaar is. Maak tijdig een afspraak als je naar het consulaat gaat want het duurt vaak een paar weken voordat je je NIE-aanvraag in kan dienen.

3. Zorg dat de financiering rond is

Het is belangrijk dat je weet welk bedrag je kan en wil uitgeven voor jouw huis in Spanje. Als je bijvoorbeeld een woning wilt kopen met een hypotheek, onderzoek dan eerst hoe hoog deze maximaal kan zijn. Doe dit het liefst voordat je een woning gaat zoeken. De kans is namelijk groot dat je verliefd raakt op een bepaalde woning terwijl je nog niet in staat bent om er een bod op te doen. Wees je verder bewust van het feit dat de kosten koper in Spanje hoger zijn dan in Nederland of België.

4. Schakel een onafhankelijke advocaat in

Een woning in Spanje koop je veilig met de hulp van een onafhankelijke en deskundige advocaat in het Spaanse recht of een gestor. De advocaat kan je het beste zelf zoeken, een advocaat die de verkoper of de (verkoop)makelaar je voorstelt is vaak namelijk niet volledig objectief. Een onafhankelijke advocaat werkt volledig voor jouw belangen en zal je altijd zo goed mogelijk vertegenwoordigen en indien nodig waarschuwen als de woning niet veilig gekocht kan worden. Daarnaast helpt hij je bij verschillende zaken zoals het controleren van de eigenaar en de woning, het opstellen en aanpassen van het voorlopig koopcontract en kan hij zelfs onderhandelen over de prijs indien dat nodig is.

5. Let op verschillen tussen het kadaster en het eigendomsregister

Wanneer je concrete interesse hebt in een specifieke woning zal jij of jouw advocaat contact opnemen met de verkopende partij. In dat geval worden alle beschikbare gegevens opgevraagd van de woning. Als de woning online is gepubliceerd maak dan ook even een kopie van de advertentie en stuur deze door naar jouw advocaat. Op die manier weet de advocaat namelijk wat jij verwacht van de woning. In sommige gevallen komt de informatie gepubliceerd in een advertentie namelijk niet overeen met wat er in de documenten staat. Eén van de documenten die je in ieder geval zal ontvangen is de nota simple. De nota simple is een verkorte uitdraai van het registro de la propiedad (eigendomsregister). Daarnaast is er ook het catastro. Dit is een eigendomsregister opgesteld door de Spaanse belastingdienst. Meer over de verschillen tussen het registro de la propiedad en het catastro (kadaster) lees je in dit blog. In Spanje is het bij bestaande woningen niet ongebruikelijk dat er verschillen zijn tussen de verschillende registers. Een advocaat controleert de verschillende documenten en constateert of het aantal vierkante meters van de woning in het kadaster overeenkomen met wat er in het eigendomsregister staat genoteerd. Het is erg belangrijk dat deze documenten goed worden gecontroleerd en de inhoud met elkaar overeenkomt.

6. Controleer wie de eigenaar is

Naast de woning zal je ook willen controleren of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van de woning. Daarnaast kan het voorkomen dat er meerdere eigenaars welke tevens toestemming zullen moeten geven voor een geldige verkoop van de woning. Ook is verstandig om te na te gaan of de woning deel uitmaakt van een communidad de propietarios (de VvE). De vereniging van eigenaars hebben in Spanje veel invloed. Het is dan ook belangrijk om deze organisatie te controleren voordat de woning wordt gekocht.

7. Vergunningen voor de bouwconstructies

Of het nu gaat om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning, het is altijd belangrijk om te controleren of de eigenaar beschikt over een vergunning voor de bouw van de woning. Het komt in Spanje veel voor dat woningen, of een delen daarvan (denk ook aan zwembaden of veranda’s), zijn gebouwd zonder geldige vergunning. In dat geval zal er moeten worden gezien of de bouwconstructie alsnog kan worden gelegaliseerd of dat er een andere oplossing kan worden gevonden. Het kopen van een woning waarbij een geldige vergunning voor bepaalde zaken ontbreekt, is in de meeste gevallen af te raden. Het hoeft echter niet het einde van de aankoop te betekenen. Bespreek met uw advocaat wat de opties zijn, zo kunnen er goede afspraken worden gezet in de contracten, waarmee de verkoper alsnog verplicht wordt om de woning van de juiste papieren te laten voorzien. Zo is er in Andalusië bijvoorbeeld de AFO-procedure waarmee de koper alsnog kan worden verzekerd van het feit dat hij of zij na de koop niet alsnog voor verassingen komt te staan zoals naheffingen of boetes van de gemeente. Als het gaat om vergunningen voor bouwconstructies denk daarbij dan ook aan de toekomst, wil je misschien op korte termijn ook een zwembad aanleggen of heb je wensen voor een verbouwing. Meld dit aan jouw advocaat, hij kan je misschien helpen bij het aanvragen of inschatten van de slagingskansen van het verkrijgen van een dergelijke vergunning.

8. Ga na of er lasten of hypotheken op de woning rusten

Verder is het vanzelfsprekend dat de woning die je koopt vrij is van beslagen, hypotheken of andere rechten van derden. Een beslag kan heel vervelend zijn wanneer je als koper bijvoorbeeld al een aanbetaling hebt gedaan voor de woning. De verkoper mag de woning dan namelijk niet verkopen. Het kan dan ook heel moeilijk zijn om je aanbetaling terug te krijgen zonder dat er een juridische procedure tegen de verkoper moet worden gestart. Dit is één van de redenen dat het zo belangrijk is om een deskundige advocaat in Spanje in te schakelen bij het kopen van een Spaanse woning.

9. Controleer of de woning huurders of andere (ongewenste) bewoners heeft

Onze negende tip is dat je zorgt dat de woning die je wilt kopen vrij is van huurders of andere (ongewenste) bewoners. Ook in Spanje breekt koop geen huur. In veel gevallen zal je als koper dan ook het huurcontract moeten respecteren. Gedurende deze tijd kan je geen gebruik maken van jouw woning, daarentegen zal je wel recht hebben op de huurbetalingen. Indien er sprake is van ongewenste bewoners die ook niet bereid zijn om huur te betalen dient er een juridische procedure te worden gestart. Deze procedure is vaak kost en tijdrovend. Zo duurt het ruim een jaar voordat er een gerechtelijk bevel is waarmee de ongewenste bewoners uit de woning kunnen worden gezet.

10. Ga na of de juiste certificaten aanwezig zijn

Onze laatste tip is dat je nagaat dat de woning In Spanje de juiste certificaten bezit. Er zijn verschillende certificaten die je als koper bij de koopovereenkomst dient te ontvangen. Bij een nieuwe woning is dit de licencia de primera ocupación en bij bestaande woning kan dit ook de cédula de habilitabilidad zijn. Dit certificaat – letterlijk certificaat van bewoning – heb je nodig om nutsvoorzieningen over te zetten zoals het water, elektriciteit en gas. Daarnaast zijn deze vergunningen vaak ook een indicatie dat de woningen volgens de juiste bouwvoorschriften zijn gebouwd. Daarnaast is de verkoper ook verplicht het certificado energético te leveren. Dit certificaat geeft je meer duidelijkheid over hoe efficiënt de woning met energie omgaat. Zo krijg je een beeld van het feit of je relatief hoge of lage energiekosten kan verwachten.